Igényfelmérés, célmeghatározás

1. lépés: Milyen felhasználásra szeretnénk ingatlant vásárolni?

A vásárló lakóingatlant keres, vagy nyaralót, esetleg üzleti célú ingatlant, vagy befektetni szeretne? Minden esetben a legjobb és egyedi igényeknek teljesen megfelelő ingatlan kiválasztása a cél.

Rövid távú kiadás esetén tengerparti, turisták által közkedvelt helyszíneken érdemes ingatlanokat keresni. Saját célú nyaraló esetén is fontos szempont a tenger közelsége, viszont a turistaforgalom ebben az esetben másodlagos. Azt mindenképpen figyelembe kell venni, hogy Albániában a nyári szezon 4 hónapos, maximum 2-2 elő-, és utószezoni héttel nyújtható az ingatlanok kiadhatósága.

Hosszú távú kiadás esetén legfőképpen városi, belvárosi lakásokat, vagy üzleti célú ingatlanokat érdemes megcélozni, ami akár a helyieknek, akár a külföldieknek szolgál ideiglenes otthonául, esetleg üzleti tevékenységének helyszínéül.

A kiválasztás folyamán figyelembe kell venni, hogy a városban aktívan működik-e az ingatlankezelő cég, akire bízzuk ingatlanunk kezelését.

Ingatlanok bejárása, kiválasztása

2. lépés: Az ingatlan személyes megtekintése

Minden ingatlant személyesen is ellenőrzünk, mielőtt elindítjuk a vásárlás folyamatát. A bejárás történhet a vásárló személyes jelenlétével is, és általunk, mint megbízott közvetítő által is. Mivel Albánia viszonylag közel van, heti kettő (nyáron három) repülőjárat is rendelkezésünkre áll, és mindössze 1 órás a repülőút, mi javasoljuk a személyes jelenlétet az ingatlanok bejárásakor. Kollégánk minden esetben végigkíséri a vevőket az összes, szóba jöhető ingatlan megtekintésekor, biztosítva ezzel a közlekedést, tolmácsot, és helyismeretet. A bejárás alkalmával tárgyalunk a fejlesztőkkel és a tulajdonosokkal is.
Fontos, hogy felmérjük, hogy az ingatlan valóban megfelel-e azoknak az elvárásoknak, melyeket felénk támasztanak a beruházók, a vásárlók. Fontos, hogy nem csak magát az ingatlant, hanem a környezetét is, a megközelíthetőséget, a körülötte megtalálható infrastruktúrát is alaposan felmérjük!

Vásárlási folyamat indítása, törvényességi vizsgálat

3. lépés: Vásárlás, foglalás, jogfelügyelet

A konkrét ingatlan kiválasztása után indulhat a hivatalos ügymenet.
Albániában biztonságos ingatlan vásárolni, és a vonatkozó hatályos jogszabályok szilárdak. Mindezek mellett javasolt az ingatlanvásárlási ügylet során együttműködni egy ügyvéddel és egy tapasztalt ingatlanos szakemberrel.
Albániában az ingatlan adásvételhez elégséges a jegyzői felügyelet, mi mégis mindig, minden esetben két szakembert is megbízunk: a jegyzőt és egy angolul is jól beszélő ügyvédet.

Amit ellenőrizni kell: az telek dokumentumai az Ingatlan Nyilvántartási Hivatalban és az épület tervei.
Utasítani kell az ügyvédet, hogy végezze el a szükséges jogi vizsgálatokat az ingatlannal kapcsolatban, majd kezdeményezze annak megvásárlását. Meg kell majd erősítenie, hogy az eladó valóban birtokban van, és jogilag fel van hatalmazva az ingatlan eladására. A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan pontos meghatározását, a tulajdonos adatait, a korábbi tranzakciókat, változásokat, jelzálog bejegyzéseket. Az ügyvéd arról is meggyőződik majd, hogy nincs fennálló adótartozás, közüzemi számlák vagy más terhelő bejegyzés az ingatlannal kapcsolatban.

Az ügyvéd összes szükséges jogi ellenőrzése után a felek készen állnak az adásvételi szerződés megkötésére. Ezt a szerződést a jegyző vagy az ügyvéd is elkészítheti. Elkészítése előtt még egy fordulóban kérjük a jegyzőt az ingatlan tulajdoni viszonyainak online ellenőrzésére, és az eredmény szerződésben történő rögzítésére. Még ha külön az ügyvéddel át is tekintik a szerződést, azt mindenképpen csak és kizárólag a jegyző jelenlétében szabad aláírni.

Kicsit összetettebb az ügymenet, amennyiben az ingatlan új építésű, vagy még nem készült el, építés alatt áll.
A foglalási vagy előszerződés aláírása előtt az ügyvéd segítségével át kell tekinteni az ingatlan dokumentumait és a javasolt szerződés szövegét. A foglalási vagy előszerződés egy gyakran alkalmazott megállapodási forma Albániában, különösen újépítésű vagy még építés alatt álló ingatlanok esetében.
Ezek hivatalos szerződések, ahol a kivitelező kötelezettséget vállal egy adott határidőn belül történő teljesítésre, megadott technikai specifikációk alapján. A felek megegyeznek az árban, a vevő pedig kötelezettséget vállal a rögzített feltételek mentén történő fizetésre.
A foglaló / előleg / első részlet csak azután kerül átutalásra az eladónak, amikor a vevő megkapta a nevére kiállított tulajdoni papírokat. Foglalási szerződés esetén a teljes összeg banki átutalással kerül kiegyenlítésre, az eladó bankszámlájára.
Ezen előszerződések aláírásával a tulajdonjog nem kerül átírásra az eladó nevéről a vevő nevére. Hivatalosan a tulajdonosváltás az adásvételi szerződés aláírásakor történik meg.
Ennek ellenére az eladó nem adhatja át az ingatlan tulajdonjogát a köztes időszakban senki másnak, csak a vevőnek. Komoly következményei vannak, ha valamelyik fél eltér a szerződésben vállaltaktól.

Vásárlási folyamat zárása

4. lépés: Átadás-átvétel, fizetési kötelezettségek teljesítése

A végső adásvételi szerződés megkötésével, ami a jegyző és az ügyvéd jelenlétében történik, valamint a vételi ár kifizetésével a vásárlási folyamat lezárul.
Adásvételi szerződés esetén a teljes vételár banki átutalással kerül kifizetésre a jegyző letéti számlájára. A továbbiakban a jegyző számol el az eladóval.
A jegyző az elkészített hivatalos okiratok alapján kezdeményezi az ingatlan tulajdonjogának végérvényes bejegyzését az Ingatlan Nyilvántartási Hivatalban.

Vásárlást követő lépések

5. lépés: az ingatlan bejelentése, üzemeltetése

Az ingatlan a tulajdonunkba került. További bejelentési kötelezettségünk van az illetékhivatal, adóhivatal, és helyi önkormányzat felé.
Mivel a legtöbb esetben a vásárlók nem költöznek be, életvitelszerűen nem tartózkodnak az ingatlanjukban, ezért az ingatlan kezelését érdemes, ajánlott egy kinti, helyi üzemeltetőnek átadni. A rövid távú kiadás érdekében pedig, elengedhetetlen egy ingatlankezelő bevonása. A vásárlási folyamat lezárása után, akár azonnal is megköthetjük az üzemeltetési szerződést, amit már a vásárlási folyamat indításával párhuzamosan elindítottunk, előkészítettünk.